RAIO-X DA MRV (MRVE3)
Empresa ajusta o foco na diversificação e aposta em subsidiária que atua nos EUA para impulsionar crescimento nos próximos anos
Introdução
A MRV foi fundada em 1979 em Belo Horizonte, Minas Gerais, por Rubens Menin, Mário Lúcio Menin e Vega Engenharia. Em meados da década de 1990, a companhia passou a expandir a sua atuação para as regiões Sul e Sudeste do Brasil.
Em 2007, a companhia abriu capital e angariou R$1,2 bilhão de investidores. Negociada na Bolsa pelo código MRVE3, a companhia integra o Novo Mercado da B3 e faz parte do Ibovespa.
A MRV é a maior construtora residencial da América Latina no segmento de empreendimentos residenciais populares, presentes em 163 cidades de 22 estados e no Distrito Federal. Essa atuação está atrelada diretamente ao programa habitacional Casa Verde e Amarela (CVA, antigo Minha Casa Minha Vida).
Hoje, o cenário macroeconômico eleva o desafio para a companhia seguir crescendo no segmento, que ainda responde pela maior parte da sua receita. O avanço da inflação eleva os custos de construção, que não são acompanhados pelo atual subsídio do governo ao programa CVA.
Diante do cenário desafiador, a companhia tem apostado na diversificação dos negócios para expandir. Isso se traduz em elevar investimentos em outras empresas do grupo MRV&Co – especialmente na AHS, construtora que atua nos EUA com foco em empreendimentos voltados para famílias de classe média.
Neste material, vamos abordar detalhes dessa estratégia, complementar as informações com a palavra de analistas e responder à pergunta: vale a pena investir em MRVE3?
Boa leitura!
Índice
Empresas da holding MRV&Co
AHS
Construtora considerada joia da coroa do grupo. Atua nos EUA com foco em empreendimentos voltados para famílias de classe média. O modelo de negócio prevê a construção de prédios, aluguel de apartamentos e a venda dos imóveis para fundos imobiliários.
Urba
Focada em planejamento urbano e loteamentos, a empresa mantém o foco desde 2012 em promover loteamentos de alta qualidade em localizações estratégicas. Com 40 anos de mercado, a companhia lançou 11,4 mil empreendimentos em 25 cidades de 6 estados brasileiros.
Luggo
Startup de locação de apartamentos funciona no modelo da AHS, que compra terrenos, constrói apartamentos e depois aluga. Na sequência, o plano prevê que as unidades sejam vendidas para um fundo imobiliário.
Sensia
Incorporadora com foco em lançamentos imobiliários para consumidores com renda mensal entre R$ 7 mil e R$ 11 mil. A empresa começou a operar em 2020 e considera o desenvolvimento de projetos com possibilidades de personalização como diferencial da operação.
Diversificação no centro da estratégia
Durante todo o ano passado, a companhia ajustou o foco na expansão da estratégia de diversificação da MRV&Co. Isso significa diminuir gradativamente a exposição ao segmento de imóveis populares no âmbito do programa habitacional do Casa Verde e Amarela (CVA, antigo Minha Casa Minha Vida), cujas regras não permitem o repasse total da alta dos preços dos insumos.
O segmento tem apresentado alguns desafios na operação, uma vez que reflete de maneira direta o cenário macroeconômico, hoje marcado pelo avanço da inflação que impacta não só o preço dos materiais de construção, como também diminui o poder de compra da população.
“Atualmente, há descasamento entre as regras do programa e a capacidade de compra da população de baixa renda”, afirma Rafael Menin, copresidente da MRV&Co. A XP avalia que há resiliência do segmento de baixa renda diante do cenário instável, o que é positivo para a MRV.
No entanto, para equilibrar o aumento do desembolso com materiais de construção na operação, a MRV segue à espera da aprovação de novas regras de subsídio pelo governo no programa CVA.
Enquanto isso, a companhia dá andamento à estratégia de promover diminuição gradual na exposição aos empreendimentos voltados às famílias de baixa renda – embora esse ainda seja o seu principal segmento de atuação. Na outra ponta, a subsidiária AHS (subsidiária que atua nos EUA) ganha cada vez mais espaço no negócio.
No 1º trimestre de 2022, a MRV&Co alcançou 47,7% de suas vendas (visão LTM) fora do Programa CVA, conforme mostra o indicador de ‘Abertura de Vendas Líquidas’. No gráfico abaixo é possível observar que o segmento de habitações populares (CVA financiado pelo FGTS) respondia por 78,4% das vendas, enquanto a AHS contribuía com tímidos 3,6%. No mesmo período deste ano, a participação do FGTS havia recuado para 52,3%, enquanto a AHS deu um salto para 24%.
“A atuação em solo americano deve ultrapassar 50% das vendas do grupo no futuro”, diz Rafael Menin, copresidente da MRV&Co.
Os custos dos empreendimentos do programa Casa Verde e Amarela (CVA), que são o carro-chefe da empresa, são impactados de maneira direta pelo aumento do custo de construção em meio à alta no preço dos materiais que acompanha a escalada da inflação.
O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) – indicador econômico que capta a evolução de custos de construções residenciais – variou 0,73% em março. O índice acumula alta de 1,85% no ano e 11,63% em 12 meses.
Diante do cenário, a MRV adotou a estratégia de antecipar a compra e estocar materiais necessários para a construção, com o intuito de normalizar o fornecimento e evitar atrasos nas obras.
Para arcar com esses custos, a companhia promoveu “ uma queima de caixa exacerbada”, de acordo com avaliação da casa de análise Levante. A escolha por aumentar o estoque de insumos para se proteger da inflação reflete de maneira negativa no caixa da empresa, que avançou 117,2% no 1º trimestre de 2022 (considerando o valor cheio de R$ 834,1 milhões, que inclui investimentos nas subsidiárias) em relação ao mesmo período do ano passado.
Desempenho no 1º trimestre de 2022
Como abordamos acima, no primeiro trimestre de 2022, a MRV&Co focou seus lançamentos nas linhas de negócios fora do programa habitacional do Casa Verde e Amarela. Enquanto aguardam o anúncio das novas curvas de subsídio do governo, os executivos seguem ajustando o mix de produtos lançados.
A MRV reportou em abril a prévia operacional referente ao 1º trimestre de 2022: os lançamentos somaram R$ 1,7 bilhão, o que significa alta de 1,4% na comparação anual. Enquanto as vendas prévias somaram R$ 1,7 bilhão (crescimento de 7,6% frente ao ano anterior).
Um quarto do resultado (24%) foi proveniente da venda de unidades da subsidiária norte-americana AHS, com destaque da venda do Empreendimento Coral Reef, na Flórida, EUA, por R$ 221 milhões.
O lado negativo dos números, destacado por especialistas, é a queima de caixa no período de R$ 286 milhões no segmento brasileiro (MRV, Urba e Luggo), ante queima de caixa de R$ 236 milhões no 4º trimestre de 2021. Os gastos refletem a estratégia de realizar pré-compra de materiais, para evitar impactos nas construções em meio aos preços instáveis das commodities.
“Os números vieram mistos, com seus volumes de lançamentos e vendas líquidas vindo em linha com as expectativas, porém com uma elevada queima de caixa registrada no trimestre”, avalia a Levante.
Os analistas recomendam aos investidores “monitorar o progresso das demais subsidiárias da companhia, que, em estágio de crescimento, irão demandar investimentos e por isso precisarão de capital. Isso pode implicar em um aumento substancial da alavancagem da empresa em meio a uma atual conjuntura desfavorável para o setor de construção, o que poderá resultar em um cenário ainda mais desafiador para ela adiante”.
AHS, a joia da coroa da MRV&Co
A AHS Residencial, hoje responsável por 24% da receita do grupo, deve dobrar essa participação “no futuro”, de acordo com a expectativa de Menin. A empresa desenvolve, constrói e gerencia empreendimentos nos Estados Unidos, que depois são vendidos para fundos imobiliários.
O público-alvo são norte-americanos de classe média, que gastam mais da metade de sua renda com aluguel. A empresa prioriza a inteligência de mercado para mapear bairros com importantes carências habitacionais para receber os empreendimentos.
Destaques financeiros: No primeiro trimestre de 2022, a subsidiária registrou a venda do empreendimento Coral Reef, na Flórida, pelo valor de R$ 221 milhões (US$50,4 milhões).
Atualmente a AHS conta com 3 empreendimentos em negociação, com expectativa de venda no decorrer de 2022, totalizando aproximadamente US$ 300 milhões.
Palavra do analista
“Embora vejamos que as operações de AHS exigem mais capital de giro, em comparação com o perfil de ativos leves do negócio principal da MRV, vemos um espaço considerável para crescimento nas operações de AHS”, escreve Ygor Altero, Head de Real Estate da XP em relatório.
Do outro lado, Altero avalia como um risco “o desenvolvimento e venda de projetos de AHS mais lentos do que o esperado, potencialmente atrasando o avanço de seus resultados”. Altero também aponta uma compressão adicional da margem de lucro devido aos custos de construção mais altos que podem pressionar ainda mais os resultados de seu negócio principal atrelado ao programa Casa Verde Amarela).
Vale a pena investir em MRVE3?
Vale a pena investir em MRV3E? Na avaliação da XP Investimentos, sim. Altero, em relatório, reitera a recomendação de compra do papel, com preço-alvo de R$ 19 para o fim de 2022, o que significa valorização de 73% em relação ao valor de fechamento da ação em 25 de abril (R$ 10,97).
A tese de investimento destaca que as operações crescentes e maduras da MRV, como Luggo, Urba – e principalmente AHS – devem seguir “ajudando a sustentar o crescimento do faturamento da MRV daqui para frente (…) vemos um espaço considerável para crescimento nas operações de AHS”.
“Do lado negativo, Altero reitera a preocupação com a queima de caixa no segmento brasileiro (MRV, Urba e Luggo), que reflete a contínua antecipação da aquisição de materiais de construção para conter novos aumentos de preços.
Já a Levante Corp tem posicionamento neutro em relação ao papel MRVE3, com preço-alvo de R$ 20 para o fim de 2022. Relatório assinado pelo analista Nelly Colnaghi reitera atenção nos desembolsos futuros das subsidiárias com investimentos para financiar a expansão das atividades.
* DISCLAIMER
Este e-book tem como objetivo único informar os investidores sobre temas relacionados ao mercado financeiro. Com a iniciativa, a SVN visa contribuir com a educação financeira e facilitar o acesso à informação. As publicações devem ser compreendidas como material de educação e consulta, e não como recomendação de investimento.
Texto: Priscilla Arroyo
Diagramação: Gabriela França
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